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圖片來源：圖蟲12月13日，有媒體從多個渠道了解到，上周開始深圳部分銀行開始下調房貸利率，目前首套房貸款利率最低可至4.95%，二套房貸利率最低可至5.25%。此前，深圳市場首套房、二套房主流的按揭貸款利率為5.1%和5.6%。記者了解到，目前中小銀行價格降幅比較大，建行等傳統大行價格暫未有松動。近期房地產行業的境況十分不妙，多個慘淡數據讓業界憂心忡忡。西安新建商品房成交量急劇下滑12月11日，記者從國家統計局西安調查隊獲悉，10月，西安新建商品住宅銷售價格環比、同比漲幅均有所收窄，二手住宅銷售價格環比由漲轉降，同比漲幅回落；新建商品住宅和二手住宅的成交量下降。10月，西安新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，同比上漲7.4%，漲幅均收窄。10月，二手住宅銷售價格環比下降0.2%，由漲轉降；同比上漲6.2%，漲幅收窄。新建商品住宅小、中戶型銷售價格環比同比漲幅均收窄。從環比看，小、中戶型價格漲幅分別收窄0.1和0.5個百分點，大戶型價格漲幅擴大。二手住宅三類戶型銷售價格均由上漲轉為下降。從環比看，小（90平方米及以下）、中（90-144平方米）、大（144平方米以上）三種戶型價格漲幅分別收窄0.4、0.2和0.9個百分點。新建商品住宅成交量急劇下滑。網簽數據顯示，10月，西安新建商品住宅成交量比前一個月下降22.6%。從調研情況來看，剛需樓盤、價格適中的項目銷售情況良好，但大面積住宅銷量下滑。西安二手住宅成交量繼續下滑，環比下降15%，同比下降50.5%，主要原因是二手住房連續出臺指導價，繼7月之后，10月13日西安市公布了第二批103個小區，兩次發布指導價的小區共計205個，主要包含浐灞、曲江、高新等多個置業熱門區域，對二手住房成交帶來了一定影響；加之房貸政策，資金審核從嚴，不少置業者陷入漫長的放貸排隊中，資金不到位，購房者只能望“房”興嘆。中央經濟工作會議：防范化解重大風險“精準拆彈”12月8日-10日，中央經濟工作會議在北京舉行。會議明確，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。21世紀經濟報道記者注意到，2016年中央經濟工作會議提出“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”（“房住不炒”）至今，今年是中央經濟工作會議第5次明確提及“房住不炒”。“十四五”規劃綱要也強調堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。中國城市規劃設計研究院住房所所長盧華翔在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，“房住不炒”仍是中央長期堅持的一個總體導向和要求。中央經濟工作會議再提促進房地產業良性循環和健康發展，房地產防風險是實現良性循環和健康發展的關鍵。中國人民大學國發院城市與房地產研究中心主任、中國人民大學商學院財務與金融系教授況偉大在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，房地產債務風險是房地產風險的主體和防范重點，一旦房地產債務大規模違約，產生信用風險，會對整個經濟部門造成沖擊甚至危機。房企開發貸風險是今年房地產最主要的風險，也是明年防風險的重中之重。今年下半年開始，從房地產開發貸、房地產投資、住房銷售、到居民住房抵押貸款等房地產鏈條的關鍵環節循環不暢，房地產市場急速下滑，多個分析機構均認為政策底已經出現。近期央行、銀保監會、證監會等部門發聲，適度糾偏房地產政策，保持房地產信貸平穩有序投放，重點滿足購房者首套房、改善性住房按揭需求。在土地供應方面，多個集中供地城市調整土地出讓規則，提高房企拿地積極性。但政策從推出到影響市場需要一段時間，政策效果完全釋放仍需等待。除此之外，本次中央經濟工作會議還明確提出要探索新的發展模式。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，未來房地產依賴房價和地價上漲以獲利的模式將不再可行，住房市場發展將從增量市場為主轉向增量、存量市場共同發展，保障性租賃住房、租購并舉模式等將得到進一步推進。此外，未來在存量房地產發展模式、房地產稅等方面的新政策或值得期待。從結構上來看，房企開發貸風險發生概率最高，也是之前的監管短板。2021年房地產業全面實施“三道紅線”政策，嚴格限制房企杠桿比率和流動性風險。目前在房住不炒和脫虛向實的經濟社會發展長效機制下，我國房價整體穩定，部分城市房價下跌，房企滾動開發模式失效，部分房企開發貸將出現違約。況偉大指出，房價下跌帶來地價下跌，隨著城市化水平提高，地方政府土地出讓規模和速度呈下降趨勢，地方政府土地財政收入銳減，但地方政府信譽較高，中央政府可提供隱性擔保和轉移支付，因此風險低于房企開發貸。家庭住房抵押貸款風險較小。房企開發貸風險是今年房地產最主要的風險，也是明年防風險的重中之重。況偉大認為，房企暴雷現象多發，明年房地產防風險壓力大，對房企開發貸限制將更嚴格。新增房企開發貸將嚴格執行“三道紅線”政策，已有房企開發貸尤其是中小房企債務，要通過債務重組、資產盤活、并購等手段防風險。況偉大指出，在房地產債務風險中，地方債違約風險已上升至第二位。明年防地方債風險需重點管控土地出讓，不能低價、違法出讓土地造成國有資產流失。地方債發行前要重點評估、綜合考慮地方政府償債能力，土地財政依賴較高、承諾以土地收入償還債務或將土地作為抵押物的地方政府發債尤需謹慎。家庭住房抵押貸款也是房地產債務的重要組成部分，況偉大認為防范家庭住房抵押貸款風險主要防多套房房貸風險，重點、熱點城市要繼續實施限購政策絕不放松。房地產稅試點對抑制市場投機風險有一定作用，但主要是短期影響市場預期，房地產稅從試點、立法到真正實施需一個長期過程。此外，況偉大提醒，防范銀行風險則要嚴格執行房貸集中度管理，控制房貸杠桿比例，加強不良貸款風險化解。綜合來源：21世紀經濟報道（記者李莎）、財聯社（記者羅克關）本期編輯馮展鵬

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