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　　2016年、2017年，全國觀眾在收看中央電視臺元宵晚會時，知道了一個叫做碧桂園森林城市的樓盤，因為碧桂園連續兩年冠名了央視元宵晚會。那時候，新加坡旁的馬來西亞樓市正當紅。提到去東南亞投資房產，大多數人都會想到新加坡、泰國、馬來西亞。　　而提到越南、柬埔寨，大部分人或許都覺得這兩個發展中國家最多只適合文藝青年去旅行。實際上，2016年到2018年期間，越南和柬埔寨的中國買房投資客數量一直在激增，很多在2012年-2016年大舉進入馬來西亞的中國房企，從2016年起都紛紛揮師柬埔寨首都金邊。　　根據海外房地產信息網居外網的詢盤數據統計，2018年全年泰國、馬來西亞、越南、菲律賓、柬埔寨等東南亞國家詢盤量都有大幅增長。2015年—2018年間，針對越南的詢盤量增幅最為顯著。　　Q：去越南、柬埔寨做房地產投資的中國人很多嗎？　　越南、柬埔寨近兩年來成為了國人新興的買房投資目的地，首要得益于當地政府在外國人買房立法上的推動；其次是泰國、馬來西亞等東南亞國家已經火過一輪，房價推升太高，或是當地政府已經不太鼓勵外國人前去投資，使得中國國內投資客另尋目標。　　2010年4月5日，柬埔寨國會通過了由國土、城市規劃建設部和司法部聯合制定的《外國人不動產產權法》，根據該法律，外國人有權按規定在柬埔寨購買房屋并擁有合法產權。　　該法律頒布后，首先吸引的是日本、韓國、中國臺灣、新加坡的房企和投資者進入柬埔寨。直到2016年開始，中國內地的房企開始進軍柬埔寨，也帶去了一大批國內投資客。　　這些中資開發商建造的樓盤，80%的客戶都是中國人。　　越南國會則是在2014年11月25日批準了《住房法》修正案，取消了對外國人購房的諸多限制，修訂后的法律于2015年7月1日生效。按照新的《住房法》，擁有赴越簽證的外國人、外國投資基金、外資銀行、外企在越分支機構和代表處均可購買房屋，可購買公寓和包含土地產權的別墅。　　這條法案生效后，越來越多的中國人前去投資越南房產。至2018年，在越南胡志明市買房的外國人中30%來自于中國，占比最高。　　外國人在這兩個國家買房都很便利，只要獲得赴當地的簽證，無論哪種簽證類型，都可以前去進行房產交易。這些買房客絕大多數抱著投資的目的，大部分來自于國內北上廣深一線城市。　　Q：去越南、柬埔寨一般投資在哪些城市？　　中國人買房投資的城市無外乎越南的河內市、胡志明市，以及柬埔寨的金邊市、西哈努克港市。　　在買房者的眼中，河內相當于國內的北京，胡志明相當于上海；金邊是柬埔寨的首都，是柬埔寨最有潛力的城市，而西港則是政策最開放的地方，正在成為新一代“賭城”——這個曾經只是小漁村的地方，現在有50余家賭場，另有30多家賭場正在建設中。　　房企、賣房中介也有意識地在宣傳中把這些越南、柬埔寨的城市和上海、深圳等城市類比，并把“錯過了國內房價的上漲，不要再錯過在新興國家投資”作為賣點。　　但從城市基礎設施配套來看，越南和柬埔寨的幾大城市，還遠遠達不到國內一線城市的水平，即便再過十年，它們能否發展到一定程度也要打上問號。　　越南目前僅有河內才剛剛開通了第一條城市輕軌線吉靈-河東項目，該項目由中國中鐵六局集團有限公司總承包建設。而曾被越南寄予很大期望值的河內地鐵1號線以及胡志明市地鐵1號線，都由日本公司負責建設，但此后陷入造價、賄賂等多種爭議，項目進度遙遙無期。　　作為柬埔寨首都的金邊市，其市容市貌僅相當于國內小縣城，人口年輕，商業富有活力，交通狀況糟糕，不分時段地堵車，治安、公共交通、垃圾廢水處理等配套都沒有跟上房地產開發的速度。　　西港則是柬埔寨西南部港口城市，海岸繁忙，水清沙幼，也是度假天堂，城市面貌類似于90年代中國南方的小鎮。近兩年西港的投資熱潮席卷而來，到處都有新建的工廠、樓盤、酒店，不過隨著賭場的發展，各種社會問題隨之而來，黑幫、毒品、飛車黨也在深刻地改變這座小城。　　Q：可以獲得怎樣的產權？　　盡管越南在2015年允許外國人買房并獲得合法產權，但卻設置了兩個苛刻的要求。　　一是房屋產權僅為50年（越南公民可擁有永久產權，與越南公民結婚的外國人也可擁有房屋永久產權）；二是外國人在一個公寓小區或一個坊級行政區劃最多只能擁有一套房屋，外國人所購住房的面積和總套數不受限制，但每個公寓小區外國人擁有的住房總數不能超過30%，每個坊級區劃內外國人擁有的別墅不能超過250套。　　此外，在二手房交易中，外國人只能向外國人購買二手房房產；外國人自己的房產，既可以賣給越南當地人，也可以賣給外國人，若賣給越南當地公民，則50年產權可轉為永久產權。　　在柬埔寨情況又不一樣。柬埔寨不允許將土地直接賣給外國人，其《外國人不動產產權法》規定，外國人在柬埔寨僅可購買高層建筑第二層及以上的房屋，可獲得與本國公民相同的房產產權證，并可自主進行房屋租賃及買賣。　　也就是說，外國人在柬埔寨可以擁有100%的房屋所有權，但不包括土地所有權，也不能購買底層的房產。這種產權在柬埔寨被稱為“分契式產權”。而大部分柬埔寨當地人的房屋產權是“硬產權”或“軟產權”，及由國家級的認證機構或地方政府進行認證過的土地所有權。　　還要一點值得注意，中國買家在柬埔寨可能會遇到大產權和小產權兩種不同的房屋，大產權為永久產權，小產權的期限一般是99年。這是開發商拿地性質的不同造成的。　　由于柬埔寨政府規定外國人不可直接購買土地，因此一般中國開發商都尋找當地公司合作拿地，這種情況下可以買到永久產權的土地；小部分開發商則是租賃土地，租期一般為99年，因此房屋也就是99年產權。　　Q：租售比高嗎？投資回報率如何？　　在海外房產中介的宣傳中，目前越南、柬埔寨的高層公寓房都有很高的租售比和投資回報率。比如金邊一套五六十平方米的高層公寓，租金高達700美金，且金邊市的房價從2015年開始，每年都以15%的幅度上漲，目前達到約2000美元平方米。　　越南一套80平米總價18萬美元的住宅，月租金約在1000美金左右，胡志明市平均租金收益率約6%，目前越南住宅分為各種類型，豪華型均價超過3500美元平方米、高端型約為1500美元平方米，中低端類均價約為800美元平方米。　　不過目前這兩個新興國家的房地產市場規模都很小，高端公寓供應量少，大部分的公寓租客群體也都是外國人，高租金已經遠超過當地普通人的承受能力。隨著這兩年大批公寓的入市，未來供應量問題將得到緩解，高租金是否能維持下去目前較難判斷。　　從投資回報來看，根據天風證券的研究報告，越南房產投資應當分為本國居民購買視角和外國投資者購買視角，其差異之處就在于越南盾與美元之間的匯率變動。　　天風證券的研究報告指出，越南的平均房價在2008年創出1650美金平米的最高價格至今未破，最新均價約為1543美元平米，美元視角并未創新高。　　不過其對應本幣價格2018年達到3523萬越南盾平方米，超過2008年的2801萬越南盾平方米，漲幅近20%，也就是越南盾視角創了新高。“從越南本國居民角度，以自住和抗通脹為購房目的，我們認為越南本幣計價的胡志明房價長期趨勢仍將上漲；對外國投資者角度，以出租和投資為目的，由于貸款不如本國居民方便，匯率波動也可能帶來投資損失，需要考慮的因素和承擔的風險不同。”　　而在柬埔寨，外商投資建造的樓盤，尚未形成一個本地居民購買的市場，當地也還沒有形成二手房市場，因為多數普通老百姓都習慣了購買土地自建排屋，因此盡管房價在理論上上漲，最終外國投資者能否獲得投資收益后退出，也是一個未知數。　　新興市場的投資門檻低、收益率高，但是風險也較大，最早進入這個市場的投資者或許已經獲得回報后撤出，越晚進入則意味著風險越大。　　Q：如何付款？會受外匯資本管制影響嗎？　　一般中國買房客都是持旅游簽證入境，在看房滿意后，先付定金。付定金的手續都很便利，部分開發商甚至接受微信、支付寶付款，定金大約為兩三千美金。　　剩下的部分，則分為首付和尾款，首付為總價的10%—40%不等，尾款則一般在交房前付清。由于大部分樓盤都是期房，所以尾款付清時間大多在兩三年后。　　在柬埔寨，外國購房者不能像本國居民那樣享受到低息貸款，同時貸款手續繁瑣，而越南則不允許外國購房者在越南動用杠桿手段。　　不過，由于這兩個國家的房價并沒有太高，且國內投資者大多去投資小戶型公寓，總價多在60—80萬的區間內，對于杠桿的需求并不強。　　打首付和尾款階段，一般會由開發商或是開發商的銷售代理公司幫助購房者來做，其中涉及到外匯管制問題，根據我國現行規定，每人每年換匯額度是5萬美元，開發商會推薦額度不足的客戶采取親人共持房產、多人共同換匯的方式。　　此外，銷售代理公司的手上還掌握著一些融資手段，部分機構專門為國際房地產買家提供融資，一些中國大陸和香港的機構為海外物業買家提供現金支持或融資，以換取投資者在中國境內持有的資產。如果購房者遇到資金問題，部分銷售代理公司或房地產開發商可以提供一定的融資渠道。　　大灣區買房　　除了這些海外新興國家，在一線城市房價高企、限購嚴格的背景下，考慮環一線城市周邊或許也是一個選擇，這兩年已經有大部分人通過這種方式圓了自己的居住夢想。　　“從來沒有在買房上面賺到錢。”老劉曾經和老婆開玩笑說。　　快50歲的老劉，一輩子都在做實業。十多歲從湖南農村來到廣東，從電子廠流水線開始做起，一直做到管理層甚至成為老板的“心腹”。后來，老劉從電子廠出來自立門戶，從事流水線設備進出口貿易。　　老劉的買房故事和段子里一模一樣，十多年前在深圳南山買了兩套房，一套100多平方米，一套80多平方米。為了開公司創業，他賣了那套大房子，一家三口住著小房子，如今風云變幻，再也買不回那套大房子了。　　眼瞅著兒子馬上要上大學了，老劉思考著再買一套房子，在朋友的帶頭作用下，最后買了一套惠州的大房子，一次性付款，裝修還花了40多萬，順帶又買了一個商鋪。2019年春節，老劉就準備去新房子里過第一個年了。　　老劉的想法很單純，自己公司客戶很多在惠州、東莞，房價也便宜，說不定公司可以搬過去。自己住惠州的房子，深圳房子留給孩子。惠州生活節奏也比深圳愜意，自己退休后可以安生養老，也可以幫帶著孫子，小區自帶了K12教育配套。　　從買房的花費來看，老劉并不是買不起現在深圳的房子，他只是非常怕負債，想著交完一大筆首付后，還要借銀行巨款和承擔利息，想想都可怕。　　從心底里看，老劉不認為深圳房子值這么高價格，但是又無可奈何。兩年前，他堅決認為深圳房價太高，早晚要崩盤，但是現在，他建議買不起深圳房子的年輕人，可以考慮下惠州和東莞，因為始終比湖南老家有發展前途。　　老劉的謹小慎微，也與他從事的行業有關。為方便境內外付款，老劉公司設立在香港，賬戶也是在香港，主要客戶是OPPO、金立等手機廠商。2018年金立破產，錘子“賣身”，加之進出口商品的影響，老劉的生意并不是特別如意。　　春節前，老劉生意遇到點麻煩，由于外匯管制，境內幾筆付款到香港賬戶都遭遇到資料審查，有些遲遲不到賬，有些直接被退回。　　老劉今年也打算給員工發年終獎，但為了免去外匯管制麻煩，他不得不帶著幾個人去香港取現，然后每人帶著一部分回來，戲劇中透著無奈。

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