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　　目前，長租公寓根據房源來源的不同，可以分為集中式(B2C)和分散式(C2C)兩種基本模式，兩種模式各有優缺點。　　-01-　　國內長租公寓市場處于發展初期，龍頭企業初具規模　　自2010年長租公寓行業初露鋒芒，短短7年時間，國內長租公寓行業發展迅速，行業規模排名前10的品牌，管理房間數量均已過萬。國內集中式公寓企業以魔方公寓與世聯紅璞的規模領先，排名第一的魔方公寓，在營公寓房間數量達4.35萬間。分散式公寓運營機構的規模，已達美國公寓運營龍頭機構，如我愛我家相寓和鏈家自如的在營公寓數量分別達到60萬間和40萬間。　　圖1集中式長租公寓TOP10(萬間)　　數據來源：公開數據信息，調研問卷　　圖2分散式長租公寓TOP10(萬間)　　數據來源：公開數據信息，調研問卷　　-02-　　四大參與主體，各顯神通　　在目前，長租公寓還未出現壟斷式龍頭的局面，所有的市場參與者都在競速賽跑擴大管理規模、搶占市場份額的階段。應對資源與資金端的瓶頸，各家公寓管理公司都充分利用各自的資源稟賦進行突破和嘗試。預計未來資金和資源端的優勢和可持續性將決定行業龍頭的歸屬。整體而言，市場現有主要有四類參與主體：地產開發商、地產服務商、酒店類和品牌機構，他們各自存在有些發展特點。　　1、地產開發商類　　開發商類背景的公寓管理公司，充分利用地產母公司手中的閑置自持資產進行升級改造，同時借助集團整體的信用進行低成本融資，在長租公寓領域占據著先發優勢。但他們的劣勢也十分明顯，離開了母公司的資源支持，在對外擴張時盈利的持續能力將遭遇嚴峻挑戰，如管理團隊在發展初期解決好內部團隊激勵問題，借助品牌的價值進行對外擴張，在長租公寓市場中仍然是十分有利的競爭者。代表機構有萬科泊寓、招商壹棧等。　　2、地產服務商類　　地產服務商背景的公寓機構，如鏈家(自如)、我愛我家(相寓)主要由租賃中介業務延展而來，有天然的客源和分散式房源獲取渠道，因此主要以分散式公寓切入市場，將長租公寓作為租賃中介業務的變形投入市場，以期獲得更高的收益空間。中介類背景的機構的劣勢也在于分散而來的房源無法簽長合約，大都只能在3-4年以內的范圍里與小業主簽約，并且由于分散式的收房方式無法在裝修集采上達到規模化優勢，往往是剛收回裝修改造成本業主也收回了房屋，再加上小業主毀約的可能性也高于機構業主，這使得中介分散式公寓的運營風險較高。未來有實力的中介將會逐步增加集中式公寓的比重，更好地發揮資金和客源優勢，同時以集中式公寓為據點發展周邊分散式租賃的托管服務，以輕重結合的方式進行擴張。中介背景的公寓商最大的挑戰來自于運營，對產品的理解和成本控制能力將是爭奪市場的關鍵。　　3、酒店類　　酒店類背景的公寓商，如華住(城家)、鉑濤(窩趣)等主要優勢在于住客和存量物業的管理經驗豐富，運營效率有先發優勢，并且在物業資源端與開發商相似，酒店集團也擁有較多的存量物業可以進行改造轉變物業運營功能。僅就內部物業獲取而言，酒店類公寓運營商的獲取能力要強于中介類和創業類、弱于開發商類。而在對外擴張上，離開母公司的支持，酒店類公寓運營商與開發商類一樣面臨著物業獲取難題。資金端上酒店類公寓運營商在資金優勢上要弱于開發商類。　　4、品牌機構類　　品牌機構是目前長租公寓領域中數量最多的參與者，與其它市場參與者相比而言，他們在資源端和資金端都沒有先發優勢，但經營思路和方式靈活，通常能在一個細分子領域中實現超速跨越。對于創業型公寓管理公司而言，領導者對細分市場的敏銳選擇、商業模式的適應性、團隊的執行能力都是更重要的市場競爭武器。創業型的公司中未來有可能出現細分領域的領跑者。　　表1四大參與主體特征分析　　數據來源：睿信地產研究院　　-03-　　兩大經營模式，各有千秋　　長租公寓根據房源來源的不同，可以分為集中式(B2C)和分散式(C2C)兩種基本模式，兩種模式各有優缺點。　　集中式公寓主要指拿下整棟的工廠或者商住樓(或一棟樓的幾層)，對房間進行統一裝修后按套租出的一種公寓運營模式。這類公寓的優點是裝修風格統一、裝修成本相對較低，管理方便，且通常設有娛樂區、生活服務區等公共空間，社區氛圍良好，更受年輕人青睞。缺點在于優質地段的整棟房源難獲取，能否低成本獲取房源，團隊的議價能力是巨大考驗，因此集中式公寓發展進展較分散式公寓更緩慢;其次集中式公寓總體以中高端定位的品牌為主，因此客群相對分散式公寓更有限，目前市場集中在一線城市和部分核心二線城市。　　分散式公寓的主要來源為個人房東，通過簡單裝修和分拆隔間后按間(稱為合租)或者按套(稱為整租)租出。分散式公寓的優點，(1)分散式公寓在房源獲取上更為容易;(2)通過提供不同標準的裝修及合租和整租等多樣化的形式，分散式公寓面向的客群更廣，既包含面向中低端客群的優客逸家、青客、蘑菇公寓等品牌公寓，也有面向高端租客的晟曜行。分散式公寓的缺點在于房源來自個人房東，過于分散的房源會加大公寓管理的難度，另外，過于分散的房源一方面對統一裝修風格形成挑戰，也會加大裝修成本。　　表2集中式和分散式長租公寓的特征比較　　數據來源：睿信地產研究院　　從長租公寓企業的投資主體、經營模式看，長租市場的品牌群落圖如下。　　圖3長租公寓品牌群落圖　　數據來源：睿信地產研究院　　-04-　　新舊盈利模式下，短期內盈利空間仍有限　　目前長租公寓市場以租金差的盈利模式為主，同時也出現了部分新盈利模式，但整體而已，由于前期成本投入大、回報周期長，整體盈利能力不佳，短期內長租公寓難盈利。　　1、傳統賺取租金差的盈利空間有限　　長租公寓傳統的租金差盈利模式下，盈利來源主要為以下幾部分：　　(1)租金差，從業主端租入的批發價與單間合計零售價之間的差價，數額的多少依賴于公寓的談價能力，以及對房屋的優化情況。是目前大多數中低端長租公寓的主要盈利來源。主要包括兩部分，一是整套租入，按間租出實現的溢價;二是通過分拆隔間，增加房間數實現額外收益。　　(2)裝修投資回報：公司對業主端租入的房屋簡單裝修，以實現房租價格的提升。數額多少依賴于公寓的裝修成本，是否有低價購物家具的渠道等。　　(3)未來租金增長收益：長租公寓公司租出租金增長幅度超出租入租金的增長幅度時，形成未來租金增長收益。　　2、新盈利模式尚未成熟　　(1)輕資產打造標準化公寓，最大化實現品牌溢價。如新派公寓。　　以類REITs的手段實現公寓運營的輕資產化。新派公寓的創始人王戈宏具有多年地產基金的從業經驗，其在布局位于北京CBD的第一座集中式公寓時，即采取了品牌+地產+基金的收益模式。具體而言，公司和賽富投資合作成立賽富不動產基金，以1.65億元的總價購入森德大廈并進行后續裝修改造;然后，賽富不動產將新派公寓CBD店分拆份額，以基金方式發行給32個LP投資人，新派公寓自身的投資份額僅1%，接近零投入，但可擁有不少于20年的管理權;之后每年，新派需向賽富不動產的LP支付不低于3.5%的租金回報，4年之后一期基金到期，賽富不動產將會以每平米4萬元的價格回購。通過這一模式，公司得以將公寓收購和改造的成本壓力轉嫁給地產基金，專心于公寓運營，以收獲良好現金流入。　　通過制定高端、標準化的裝修和運營模式，最大化提升品牌溢價，未來可以通過品牌輸出的方式實現盈利。在公寓定位上，公司致力于打造面向城市年輕高級白領的高精尖的小戶型公寓樣本，公寓裝修考究、零售、干洗、網吧、健身等生活設施配套齊全，租金相比周圍物業溢價在30%以上。同時，公司也在不斷摸索標準化的小空間智能物業改造流程，積極探索手機開門、繳費、交友、保修保潔等線上運營系統，并用大數據將運營、租戶行為分析和個性服務全面整合，實現成本的最小最優及響應的快捷有效。通過在這些領域的不斷研究和探索，公司未來有望以品牌和運營輸出的方式實現快速擴張，真正成為都市青年居住的系統方案商。　　(2)通過長租公寓實現引流，發展衍生服務　　第二類模式的發展核心以引流為導向，長租公寓本身盈利相對有限，盈利主要來自于增值服務及科技孵化等一系列可從租客身上挖取的衍生業務，代表性的公司包括自如、YOU+。　　自如：依托線上平臺提高流量轉化和客戶黏性，積極發展衍生服務業務。自如在線上系統的開發上投入了大量精力和資金，目前通過線上平臺，自如已實現了租房流程的100%在線化，還能實現搬家、雙周保潔、維修和客服服務的及時響應。依靠這套模式，自如一方面可以更快更低成本得擴大規模、增加對青年群體的吸引力，同時，當租客群體發展到一定規模，自如在搬家、保潔、維修等領域的衍生業務也可以迅速發展并實現市場化，從而為公司創造新的盈利點。　　YOU+：定位青年創業社區，挖掘科投機會。YOU+主打青年生活和青年創業的社區概念，目前已形成以一線城市為中心、向二線核心城市拓展的布局。在公司已開門店中，60%為YOU+青年創業社區，其相較于其他公寓的主要特點在于公寓本身只是載體，以此形成的年輕人社交平臺才是核心。為此，YOU+最大化得創造了公寓中的公共社交空間，并對租客身份進行篩選，形成以創業者為主體，兼具自由撰稿人、投資經理、攝影師、法律人士、會計工作者的租客群體。依托于這些領域的優勢，YOU+未來可以整合創業鏈條的各個環節，挖掘更多的創業孵化機會。　　(3)先租后售，以長租公寓作為住宅銷售的獲客手段　　第三類模式的核心是先租后售，公司本質并不指望公寓租賃賺錢，而是希望以公寓租賃蓄客，帶動房屋銷售，典型的代表是萬科曾在重慶西九·萬科驛推出的租金抵房款，房款抵租金活動。　　萬科推出的西九·萬科驛具有三個特點：　　①對租客有一定的挑選標準。該項目偏愛年齡35歲以下、無子女、積極上進的新青年群體，同時，該項目與租客達成協議，客戶在租賃期內上述條件發生變化，須提前結束租期，雙方友好解除租約。　　②租金明顯低于周邊物業。該項目戶型介于20到70平米之間，租金標準為799元月-1999元月，而其緊鄰的花半里項目一套70平米左右中等裝修、兩室一廳的住房租金為2600元月。　　③推出租金抵房款，房款抵租金活動。其中，租金抵房款指租客購買西九二期住宅，可享受與所租房屋2年租金等額的房款總價優惠，并且除萬科西九外，租客購臵重慶萬科在售的其它樓盤住宅可額外享受1%房款優惠;而房款抵租金指，重慶萬科業主租住西九·萬科驛可享受業主VIP優惠價格;萬科西九二期住宅業主，租賃期更可由常規的6個月，延長至西九二期住宅交付后30天，且租期內租金不再浮動上漲。　　因此，該項目的實質目的是吸引青年群體入住并讓其切實感知萬科物業的優質環境，最終實現讓租客變業主的目的。　　基于以上，我們認為新型盈利模式尚未成熟，輕資產方式實現品牌溢價在目前國內金融政策尚未完全放開的背景下，難以大范圍推廣。衍生業務模式，從國外發展經驗看，衍生業務往往只能作為提高出租率的手段之一，為了降低運營成本，大部分衍生業務采取第三方合作的方式，難以產生較大規模的盈利來源。而先租后售的模式，僅適用地產開發商，且通常在房地產行業在賣方市場情況下，開發商并不用擔心住宅銷售的問題。

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